証券化ローンと顧客の利点について
証券化ローンには、融資を受ける顧客にとって以下のようなメリット・デメリットがありますので、利用に当たってはそれらをよく吟味しながら検討するとよいと思われます。
証券化ローンのメリットは？
●金利上昇リスクの投資家への転嫁
証券化ローンは、金融機関が販売した住宅ローンを公庫が買い取り、それを有価証券化して投資家に販売するので、その後金利が上昇した際のリスクは投資家が負うことになります。
これにより、金融機関は長期固定かつ低金利の資金調達が行えるようになるわけですが、同時に融資を受ける顧客側も、長期固定で比較的低金利での借入れをすることができます。
●保証料が不要
証券化ローンの場合は、銀行のローンなどとは違い、保証会社と保証契約を締結する必要はありませんので、保証料の支払いが不要になっています。
これについては、公庫が流動性や債権の格付けに関連する信用リスクを負いますが、投資家は繰上償還リスクや金利上昇リスクを負うだけでなく、元利金の返済が遅延した際のリスクも負っていることが背景にあります。
●繰上返済手数料や事務手数料が安い
金融機関は公庫の証券化ローンを販売すると一定のサービシングフィーを得られることや、公庫が金融機関に元利金回収管理の委託をしていることから、繰上返済手数料や事務手数料などの経費が安く抑えられるようになっています。
証券化ローンのデメリットは？
証券化ローンには融資を受ける顧客にとって次のようなデメリットがあります。
●団体信用保険に別途保険料を支払い加入しなければならない。
●融資物件の価格や融資額に上限がある。
●金利が市場で流通している10年物国債の水準を基に決められているので、変動金利より高めである。 |
フラット35の特徴は？
フラット35は、民間金融公庫と住宅金融公庫の提携により新設された長期固定型の新型ローンのことです。
フラット35には 以下のような様々な特徴がありますが、特に将来金利が上昇すると思っていて、現時点より返済額が高くなると返済が苦しくなるような人が利用すると、そのメリットを享受することができます。
●最高8,000万円の融資額
融資額は100万円〜最高8,000万円です。これは、建設費用や消費税を含めた購入費用の80％まで借りることができます。ただし、年齢や年収、返済比率による制限がありますので注意が必要です。
しかしながら、地位や構造、規模による制限はありませんし、土地については借地でも利用できることになっています。
●最長35年の長期固定型金利
フラット35は全期間固定金利商品です。なので、借り入れた時に返済額が確定しますので仮に途中で市中金利が上昇しても金利は変化しないことから、計画的に返済していくことができます。
特に低金利の時に借入れをすれば、将来にわたってその恩恵を享受することが可能です。
なお、全期間固定金利の他にも、10年後から金利が変わる段階性金利もありますので、ライフスタイルに合わせて選択することができます。
●住宅の質が物件検査で確保
フラット35は、耐震性や耐久性などの技術基準をクリアした物件だけが利用できることになっていますので、そういった意味では、住宅の質が確保されているといえます。
●繰上返済手数料、保証料、登録免許税が無料
住宅ローンを利用した際には、通常であれば、繰上返済をするときには事務手数料がかかることが多いですし、返済が滞ったときの保証が必要ということで高額な保証料もかかるものです。
しかしながら、フラット35は証券化されていることから、保証人や保証料は必要ないのです。 |
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